包頭市出臺今年新建住房價格 控制目標、控制房價上漲壓力仍存

3月30日，為貫徹落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》精神，抑制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)包頭市2011年度經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等因素，包頭市確定2011年度新建住房價格控制目標為漲幅不高于10%。

   今年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，業(yè)界稱作“新國八條”,要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%；貸款利率不低于基準利率的1.1倍。隨后又推出限購及房產(chǎn)交易稅等細則，制定了《商品房銷售明碼標價規(guī)定》。有房地產(chǎn)經(jīng)紀公司預(yù)測，今年將有超過60個的城市實施嚴格的限制購房措施，市場交易量將會受到明顯打擊。

  受宏觀調(diào)控政策影響，包頭市房地產(chǎn)市場一季度已經(jīng)有所反應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計，1-2月份，包頭市房地產(chǎn)供應(yīng)量偏低，成交量有所下降，房價略有增長,市場觀望氣氛較濃；受年初轉(zhuǎn)讓二手房營業(yè)稅由差額調(diào)整成全額征收，以及契稅的調(diào)整，二手房成交量環(huán)比大幅下降。

  但深入分析可以發(fā)現(xiàn)，包頭樓市在“新國八條”的催化下，出現(xiàn)了明顯的兩極分化。高端樓盤表現(xiàn)冷清，而部分中低端樓盤依然延續(xù)了年底的熱度。

  究其原因：一是改善型房源熱度不減。據(jù)統(tǒng)計，2000年到2009年，我市的住宅成交總面積近2000萬平方米，而包頭240萬人口，按照人均30平方米的住房需求來算，至少有7000萬平方米的需求量，改善型住房需求上升空間巨大。二是近年來包頭經(jīng)濟發(fā)展向好，人均可支配收入逐年提升，為包頭人的購買力注入了一針增強劑?，F(xiàn)實看，過去的2010年遭遇兩次樓市調(diào)控，但包頭商品住宅成交面積和成交均價分別上漲9.68%、20.48%，住房消費需求旺盛。

  改善型住房需求居多，市場泡沫會相對少。而隨著房地產(chǎn)市場上更多居住品質(zhì)、服務(wù)水平、科技含量更高的產(chǎn)品大量面市，改善型需求的釋放還會呈穩(wěn)定上升的趨勢。房價水平，尤其是城區(qū)的房價，依然有一定上升空間。以銷售改善型住房為主的東亞世紀城樓盤為例。目前該樓盤三期產(chǎn)品5000余元的起價，相比兩年前上漲了2000多。

  相對的，包頭高端樓市之所以迅速退燒，一方面源于一季度本為房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)淡季。另一方面，“新國八條”的打壓確實卡掉了不少以投資為目的的購買力。但業(yè)內(nèi)人士同時預(yù)測，雖然包頭未進入首輪“限購令”城市之列，卻不能保證今年60個實施“限購令”的城市里沒有包頭，這又可能引發(fā)趕在“限購令”之前購二三套房需求的集中釋放。而購買高端樓盤尤其是別墅的多為二套、三套的置業(yè)者，且一次性付清購房款的比例很高。“新國八條”其中關(guān)于二套房貸款利率、首付款比例對于這樣的一次性付清的購房行為牽制力較小。對購買高端樓盤殺傷力的條款無疑凸顯在“限購令”和房產(chǎn)稅上。

  而作為國內(nèi)三線城市，控制包頭房價上漲壓力的增加，還來自于外地投資的涌入。日前，中國社科院發(fā)布的中國住房發(fā)展報告顯示，在一線城市房價泡沫越來越明顯的情況下，包括包頭市在內(nèi)的國內(nèi)二三線城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易的重要市場。這種交易既體現(xiàn)在大型房地產(chǎn)商的搶灘，同時也體現(xiàn)在消費者投資方向的回流。

  已公布的30多家地產(chǎn)公司的年報顯示，進入二三線城市開發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)成為主流。原因是：對于房地產(chǎn)公司來說，二三線城市的市場競爭沒有一線城市激烈，項目開發(fā)周期短，開發(fā)資金需求量少，資金回流快，可實現(xiàn)較高的資金周轉(zhuǎn)率。

  另一方面，包頭與呼和浩特、鄂爾多斯形成的金三角，已經(jīng)進入了國家戰(zhàn)略發(fā)展的層面。目前三地正在打造一小時交通圈，加上未來幾年去往北京的高鐵就會通車，未來三地的戰(zhàn)略地位不容小視。對比相同事例可以看到，城市圈的建立將會極大地帶動房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（包頭日報）